Bonitätsauskunft DSGVO-konform einholen: die richtige Rechtsgrundlage

TL;DR / Auf den Punkt gebracht

Einwilligungsklauseln in Mieterselbstauskünften sind im Mietkontext rechtlich kaum wirksam – die korrekte Rechtsgrundlage wechselt phasenabhängig zwischen Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO (berechtigtes Interesse, Frühphase) und Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO (vorvertragliche Maßnahmen, Spätphase). Bonitätsnachweise wie eine SCHUFA-Auskunft dürfen erst vom Erstplatzierten kurz vor Vertragsabschluss verlangt werden – nicht pauschal von allen Besichtigungsinteressenten. Wer dieses dreistufige Modell konsequent umsetzt, schützt sich vor Bußgeldern und Zahlungsausfällen zugleich.

Der Wunsch jedes Vermieters ist verständlich: vor Vertragsabschluss sicherstellen, dass der künftige Mieter seine Miete verlässlich zahlen wird. Das Problem liegt nicht in der Absicht, sondern im Weg dorthin. Wer von allen Interessenten nach der Besichtigung pauschal eine SCHUFA-Auskunft fordert oder einen Einwilligungstext in die Selbstauskunft einbaut, verarbeitet personenbezogene Daten ohne wirksame Rechtsgrundlage – und riskiert empfindliche Bußgelder der Datenschutzaufsichtsbehörden.

Die gute Nachricht: Die Datenschutzkonferenz (DSK) hat mit ihrer Orientierungshilfe „Verarbeitung personenbezogener Daten im Mietverhältnis" (zuletzt aktualisierte veröffentlichte Fassung: November 2019) einen klaren, behördlich abgesegneten Rahmen vorgegeben. Wer ihn kennt und anwendet, schützt sich sowohl vor Zahlungsausfällen als auch vor Datenschutzverstößen. Dieser Leitfaden erklärt den einzig korrekten Weg – inklusive der korrekten Rechtsgrundlage für jede Phase der Mieterauswahl.

Mit einem digitalen Werkzeug wie Mieterlink jetzt kostenlos testen → lässt sich dieser phasenbasierte Prozess direkt in die Praxis überführen: Die Plattform führt Vermieter und Makler strukturiert durch eine DSGVO-konforme Mieterselbstauskunft – ohne Einwilligungsfallen, ohne unnötige Datenhaltung.

Die größte Falle: Warum die „Einwilligung" die falsche Rechtsgrundlage ist

In unzähligen Selbstauskunftsformularen findet sich ein Ankreuzfeld mit dem Sinngehalt: „Ich willige ein, dass meine personenbezogenen Daten zur Prüfung meiner Mieteignung verarbeitet werden." Dieses Vorgehen ist weit verbreitet – und rechtlich weitgehend wertlos.

Der Grund liegt in Art. 7 Abs. 4 DSGVO, dem sogenannten Kopplungsverbot, sowie in der Grundvoraussetzung jeder wirksamen Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO: Sie muss freiwillig erteilt werden. Freiwilligkeit setzt nach Erwägungsgrund 43 DSGVO voraus, dass die betroffene Person eine echte Wahlmöglichkeit hat und die Einwilligung nicht Voraussetzung für die Erfüllung eines Vertrags ist, wenn für dessen Abschluss eine solche Einwilligung nicht erforderlich ist.

Genau diese Voraussetzung ist im Mietkontext strukturell schwer erfüllbar. Der Mietinteressent, der in einem angespannten Wohnungsmarkt eine Wohnung sucht, hat regelmäßig keine echte Wahl. Verweigert er seine „Einwilligung", bekommt er die Wohnung nicht. Die DSK stellt in ihrer Orientierungshilfe unmissverständlich klar: Eine solche Einwilligung ist aufgrund des Machtgefälles zwischen Vermieter und Interessent in der Regel unwirksam.

Die Konsequenz in der Praxis ist schwerwiegend: Wer Daten auf Basis einer unwirksamen Einwilligung erhebt und verarbeitet, tut dies faktisch ohne jede Rechtsgrundlage. Das ist kein formaler Fehler, sondern ein zentraler Verstoß gegen die DSGVO.

Die korrekte Rechtsgrundlage: Von „berechtigtem Interesse" zu „Vertragsanbahnung"

Die gute Nachricht: Vermieter brauchen keine Einwilligung. Das Datenschutzrecht bietet bessere, verlässlichere Grundlagen – wenn man sie phasenbezogen korrekt anwendet.

Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO – berechtigtes Interesse (Frühphase)

In der ersten Phase des Bewerbungsprozesses – von der Besichtigungsanfrage bis zum Termin selbst – ist das berechtigte Interesse des Vermieters die einschlägige Rechtsgrundlage. Dieses Interesse beschränkt sich hier strikt auf die Organisation und Durchführung des Besichtigungstermins: Name, Vorname, Telefonnummer, E-Mail-Adresse. Mehr ist zu diesem Zeitpunkt schlicht nicht erforderlich und damit auch datenschutzrechtlich nicht zulässig. Das Prinzip der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO) greift unmittelbar.

Hinweis für Vermieter, die natürliche Personen sind: Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO gilt unmittelbar auch für private Vermieter. Eine Ausnahme für rein private Tätigkeiten nach Art. 2 Abs. 2 lit. c DSGVO greift hier nicht, da die Vermietung an Dritte keine ausschließlich persönliche oder familiäre Tätigkeit darstellt.

Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO – vorvertragliche Maßnahmen (Spätphase)

Sobald ein Interessent konkret bekundet, die Wohnung mieten zu wollen, ändert sich die rechtliche Lage fundamental. Es entsteht ein vorvertragliches Schuldverhältnis – und damit greift Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO. Diese Norm erlaubt die Verarbeitung personenbezogener Daten, die zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen auf Anfrage der betroffenen Person erforderlich sind.

Mit anderen Worten: Wer ernsthaft einen Mietvertrag abschließen will, kann und darf vom Vermieter einer gründlicheren Eignungsprüfung unterzogen werden. Die Rechtsgrundlage ist in diesem Fall das Gesetz selbst – nicht die Zustimmung des Bewerbers.

Kernaussage: Wer die richtige Rechtsgrundlage für die richtige Phase nutzt, braucht keine Einwilligungsklausel. Die Rechtsgrundlage wechselt mit dem Fortschritt des Prozesses – das ist der entscheidende konzeptuelle Durchbruch, den viele Vermieter und Formulare noch nicht vollzogen haben.

Der datenschutzkonforme Rahmen: Das phasenbasierte Stufenmodell

Auf Basis der DSK-Orientierungshilfe sowie der etablierten Aufsichtspraxis der deutschen Datenschutzbehörden lässt sich ein dreistufiges Prozessmodell ableiten, das als Branchenstandard in der Immobilienwirtschaft gilt.

Stufe A: Besichtigung – minimale Daten, maximaler Schutz

Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO

Erlaubte Daten:

• Vorname, Nachname
• Telefonnummer oder E-Mail-Adresse

Absolutes Tabu auf dieser Stufe:

• Fragen nach Einkommen, Beruf oder Arbeitgeber
• Fragen nach Personenzahl im Haushalt
• Verlangen einer Bonitätsauskunft oder Selbstauskunft mit Einkommensangaben

Die Besichtigung dient ausschließlich der Terminorganisation und der Kommunikation. Jede darüber hinausgehende Datenerhebung ist in dieser Phase unverhältnismäßig und datenschutzwidrig – unabhängig davon, ob der Interessent freiwillig mehr preisgeben würde.

Stufe B: Konkrete Mietabsicht – Selbstauskunft, aber noch keine Nachweise

Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO

Trigger: Der Interessent bekundet aktiv und konkret seinen Wunsch, einen Mietvertrag abzuschließen.

Erlaubte Daten via Mieterselbstauskunft:

• Anzahl der einziehenden Personen
• Beruf und Arbeitgeber (Name, nicht Adresse)
• Nettoeinkommen (ggf. reicht die Angabe, dass eine bestimmte Schwelle überschritten wird)
• Laufende Insolvenzverfahren

Entscheidende Nuance: Auf dieser Stufe darf der Vermieter Angaben erfragen, aber noch keine Nachweise verlangen. Die Selbstauskunft ist eine Erklärung des Interessenten – nicht die Vorlage von Gehaltsabrechnungen oder einer SCHUFA-Auskunft. Wer auf dieser Stufe bereits Dokumentennachweise fordert, verstößt gegen den Grundsatz der Zweckbindung (Art. 5 Abs. 1 lit. b DSGVO) und der Datenminimierung.

Mieterlink bildet genau diese Stufe digital ab: Interessenten füllen die Selbstauskunft strukturiert und datenschutzkonform aus – der Vermieter erhält nur die Angaben, die in dieser Phase rechtlich zulässig sind.

Stufe C: Kurz vor Vertragsabschluss – jetzt erst kommen die Nachweise

Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO

Trigger: Der Vermieter hat sich für einen Bewerber entschieden – den sogenannten Erstplatzierten.

Erst jetzt erlaubte Nachweise:

• SCHUFA-BonitätsCheck oder vergleichbare zweckorientierte Bonitätsauskunft
• Gehaltsabrechnungen der letzten 2–3 Monate
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
• Ggf. aktueller Arbeitsvertrag

Wichtige Einschränkung zur Art der Bonitätsauskunft: Vermieter dürfen keine umfassende Datenkopie nach Art. 15 DSGVO verlangen. Diese Norm räumt dem Betroffenen ein individuelles Auskunftsrecht gegenüber dem Verantwortlichen ein – sie ist kein Instrument zur Bonitätsprüfung durch Dritte und kann von einem Vermieter nicht eingefordert werden. Zulässig ist ausschließlich eine für den Vermietungszweck vorgesehene Bonitätsauskunft – etwa der SCHUFA-BonitätsCheck, der speziell für diesen Verwendungszweck konzipiert ist.

Praktische Do's & Don'ts – Typische Fehler im Überblick

	DO ✓	DON'T ✗
Prozess	Standardisierten, dokumentierten Prozess auf Basis des phasenbasierten Stufenmodells einsetzen	Bonitätsauskünfte pauschal von allen Besichtigungsteilnehmern fordern
Datenmenge	Nur die für die jeweilige Phase erforderlichen Daten erheben	Vollständige Personalausweiskopien verlangen oder speichern
Nachweise	Erst vom Erstplatzierten kurz vor Vertragsabschluss Belege anfordern	Alle Bewerber gleichzeitig um Gehaltsabrechnungen bitten
Daten abgelehnter Bewerber	Unterlagen nach Abschluss des Auswahlverfahrens unverzüglich löschen; spätestens nach Ablauf etwaiger Fristen aus dem AGG (§ 21 Abs. 5 AGG: zwei Monate ab Ablehnung)	„Schwarze Listen" mit abgelehnten Interessenten anlegen
Datenschutzpflichten	Datenschutzinformation nach Art. 13 DSGVO bei oder vor der ersten Datenerhebung bereitstellen	Datenschutzinformation weglassen oder pauschal auf Websites verweisen
Schwärzung	Bewerber aktiv darauf hinweisen, dass sie besondere Kategorien personenbezogener Daten i. S. d. Art. 9 DSGVO (z. B. Konfession, Gesundheitsdaten) sowie steuerliche Identifikationsnummern auf Dokumenten schwärzen dürfen	Ungeschwärzte Dokumente einfordern oder Schwärzungen beanstanden
Identitätsprüfung	Personalausweis zur Einsichtnahme vorzeigen lassen	Ausweiskopie anfertigen oder digital speichern

Hinweis zur Aufbewahrungsfrist: Eine pauschale Sechs-Monats-Frist für die Aufbewahrung von Unterlagen abgelehnter Bewerber ist rechtlich nicht korrekt. Die relevante Frist ergibt sich aus § 21 Abs. 5 AGG, wonach Ansprüche aus Benachteiligungen innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden müssen. Eine Aufbewahrung über diesen Zeitraum hinaus ist grundsätzlich nicht erforderlich und nach dem Grundsatz der Speicherbegrenzung (Art. 5 Abs. 1 lit. e DSGVO) zu vermeiden.

Speziell für Makler & Verwalter: Workflow, Haftung und aktuelle Rechtsprechung

Für Immobilienmakler und Hausverwaltungen gelten dieselben datenschutzrechtlichen Pflichten – mit einem zusätzlichen Haftungsaspekt: Sie handeln im Auftrag des Eigentümers und sind verpflichtet, diesen aktiv und korrekt zu beraten. Wer einen Eigentümer in einen datenschutzwidrigen Prozess führt, haftet gegebenenfalls mit.

Konkrete Anforderungen an den professionellen Workflow:

• Sichere Datenübermittlung: Bewerbungsunterlagen dürfen nicht unverschlüsselt per E-Mail weitergeleitet werden. Passwortgeschützte PDFs oder spezialisierte Vermietungsportale mit Zugangskontrolle sind Standard.
• Dokumentation: Jeder Schritt des Auswahlprozesses sollte nachvollziehbar dokumentiert sein – wann welche Daten auf welcher Rechtsgrundlage erhoben wurden. Dies gilt auch im Hinblick auf die Rechenschaftspflicht nach Art. 5 Abs. 2 DSGVO.
• Eigentümerberatung: Die Beratung zur stufenweisen Datenerhebung ist nicht optional, sondern Teil der professionellen Sorgfaltspflicht.

Für professionelle Vermieter, Makler und Verwalter bietet Mieterlink transparente Preismodelle – von der Einzelnutzung bis zur Flatrate für unbegrenzte Anfragen. Jetzt Preismodelle vergleichen →

Rechtlicher Kontext – Rollenklarheit in der Immobilienwirtschaft: Die Gerichte prüfen zunehmend genau, ob Hausverwaltungen und Makler Interessenkonflikte in ihrer Tätigkeit vermeiden. Insbesondere die Frage, ob eine Hausverwaltung für die Vermittlung einer von ihr selbst verwalteten Wohnung eine Provision beanspruchen kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten und beschäftigt die Instanzgerichte fortlaufend. Für Verwalter gilt: Professionelle Standards und rechtliche Sauberkeit – auch im Datenschutz – sind kein optionales Add-on, sondern Grundvoraussetzung für den Geschäftsbetrieb.

Ausblick: Regulierungstendenzen im Wohnungsmietrecht

Hinweis: Die nachfolgenden Ausführungen beschreiben allgemeine gesetzgeberische Tendenzen auf Basis öffentlich bekannter Diskussionen und verabschiedeter Regelungen. Konkrete, noch nicht in Kraft getretene Referentenentwürfe werden hier nicht als feststehend dargestellt.

Der deutsche Gesetzgeber hat das Wohnungsmietrecht in den vergangenen Jahren kontinuierlich verschärft – von der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) über das Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen im Wohnungsmietrecht (§ 2 Abs. 1a WoVermRG) bis hin zu Regelungen zur Indexmiete (§ 557b BGB). Die politische Diskussion über weitere Instrumente – etwa eine Deckelung von Indexmieterhöhungen oder mehr Transparenz bei Möblierungszuschlägen – ist öffentlich dokumentiert, hat zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Beitrags aber noch nicht zu verabschiedeten Gesetzesänderungen geführt.

Für den hier beschriebenen DSGVO-Prozess ändert sich durch etwaige mietrechtliche Reformen nichts Grundlegendes. Die Tendenz zu stärkerer Regulierung des Mietmarkts unterstreicht jedoch eine klare Richtung: Wer bei den bereits geltenden Datenschutzregeln nicht sattelfest ist, wird mit weiterer Regulierung erst recht Schwierigkeiten haben.

Fazit

Die DSGVO-konforme Bonitätsprüfung ist kein bürokratisches Hindernis, sondern ein klar strukturierter, behördlich vorgegebener Prozess – der, wenn er korrekt angewendet wird, auch dem Vermieter nützt. Er sichert die Erkenntnisse, die wirklich entscheidungsrelevant sind, ohne rechtliche Angriffsflächen zu bieten.

Die drei zentralen Grundsätze:

1. Einwilligung ist keine taugliche Rechtsgrundlage im Mietkontext – setzen Sie stattdessen auf Art. 6 Abs. 1 lit. f und lit. b DSGVO.
2. Das Timing entscheidet: Bonitätsnachweise dürfen erst vom Erstplatzierten kurz vor Vertragsabschluss verlangt werden.
3. Datenminimierung ist keine Einschränkung, sondern Ihr rechtlicher Schutzschild.

Überprüfen Sie jetzt Ihren Vermietungsprozess. Implementieren Sie das phasenbasierte Stufenmodell konsequent – als privater Vermieter ebenso wie als Makler oder Verwalter. Es ist der einzige Weg, rechtssicher zu vermieten und sich gleichzeitig effektiv vor Zahlungsausfällen zu schützen.

Starten Sie direkt: Mieterlink kostenlos registrieren und Prozess sofort digitalisieren →

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung. Überprüfen Sie alle Normen und Orientierungshilfen stets auf ihre aktuelle Fassung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für konkrete mietrechtliche oder datenschutzrechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an eine zugelassene Rechtsanwältin oder einen zugelassenen Rechtsanwalt oder an die für Sie zuständige Landesdatenschutzbehörde.