Kaution und Bonitätsnachweis: Was der Vermieter vor dem Einzug verlangen darf

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TL;DR / Auf den Punkt gebracht

Vermieter dürfen bei der Besichtigung nur Kontaktdaten erheben, sensible Nachweise wie Gehaltsabrechnungen und Bonitätsauskunft erst bei konkretem Interesse und Personalausweis sowie Bankdaten erst kurz vor Vertragsabschluss verlangen. Bei der Bonitätsprüfung reicht eine reduzierte Auskunft (z. B. SCHUFA-BonitätsCheck oder itsmydata BonitätsPass) statt der vollständigen Datenkopie, und die Kaution ist gesetzlich auf drei Nettokaltmieten gedeckelt und in drei Raten zahlbar. Mit dem kostenlosen Wohnungsbewerbungs-Generator von Mieterlink stellen Sie alle nötigen Unterlagen rechtssicher und ohne unnötige Datenpreisgabe als fertige PDF-Bewerbungsmappe zusammen.

Sie haben die Traumwohnung gefunden. Die Besichtigung lief gut, aber Sie wissen: Da waren noch 15 andere Interessenten in der Warteschlange. Der Druck ist real – und genau in diesem Moment passiert der teuerste Fehler der Wohnungssuche: Aus Angst vor einer Absage schicken Bewerber dem Vermieter sofort alles, was sie an Dokumenten finden können – SCHUFA-Datenkopie, Gehaltsnachweise, Personalausweiskopie, manchmal sogar den Kontoauszug.

Das Problem: Das ist nicht nur unnötig. Es ist in vielen Fällen ein Verstoß gegen die DSGVO – und zwar einer, für den der Vermieter haftet, nicht Sie. Wer zu viel preisgibt, verschenkt Verhandlungsmacht und schützt seine eigenen Daten schlechter, als er müsste.

Dieser Artikel zeigt Ihnen, was Vermieter rechtlich verlangen dürfen, wann sie es verlangen dürfen – und wo Sie als Mieter klare Rechte haben, die kaum jemand kennt.

Das Wichtigste zuerst: Der richtige Zeitpunkt entscheidet

Der häufigste Denkfehler bei der Wohnungssuche lautet: „Je mehr ich zeige, desto überzeugender wirke ich." Rechtlich korrekt ist das Gegenteil. Nicht was ein Vermieter fragen darf, ist die entscheidende Frage – sondern wann er es fragen darf.

Mehrere deutsche Datenschutzaufsichtsbehörden – etwa das Bayerische Landesamt für Datenschutzaufsicht – haben dazu ein in der Praxis bewährtes Phasenmodell entwickelt. Es orientiert sich an den Grundsätzen der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO) und der Erforderlichkeit für vorvertragliche Maßnahmen (Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO) und lässt sich in drei Stufen zusammenfassen, an die sich seriöse Vermieter halten.

Stufe 1: Die Besichtigung – reine Kontaktaufnahme

Bei der Besichtigung besteht noch kein besonderes Vertrauensverhältnis. Der Vermieter darf hier nur allgemeine Kontaktdaten erheben:

• Name
• Anschrift
• Telefonnummer
• E-Mail-Adresse

Was er nicht darf: Gehaltsnachweise, SCHUFA-Auskunft oder eine ausgefüllte Selbstauskunft direkt vor Ort verlangen. Wenn Sie bei der Besichtigung bereits mit einer kompletten Bewerbungsmappe erscheinen, schaden Sie sich damit selbst – Sie geben sensible Daten preis, bevor überhaupt feststeht, ob ernsthaftes Interesse an Ihnen besteht.

Praxis-Tipp: Bereiten Sie eine kurze, unverfängliche Kontaktkarte vor. Mehr braucht es in dieser Phase nicht.

Stufe 2: Konkretes Interesse – das vorvertragliche Schuldverhältnis beginnt

Meldet sich der Vermieter nach der Besichtigung mit konkretem Interesse an Ihnen, entsteht rechtlich ein sogenanntes vorvertragliches Schuldverhältnis (Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO). Das ist die Rechtsgrundlage, auf die sich Vermieter stützen dürfen – nicht Ihre Einwilligung. Ab jetzt darf er berechtigterweise verlangen:

• eine ausgefüllte Mieterselbstauskunft
• Nachweise über Ihre Zahlungsfähigkeit (z. B. die letzten drei Gehaltsabrechnungen)
• einen Bonitätsnachweis

Immer mehr Vermieter setzen inzwischen auf digitale Lösungen wie die Mieterselbstauskunft von Mieterlink, die von vornherein nur die rechtlich zulässigen Fragen enthält und automatisch dokumentiert, wann welche Daten erhoben wurden – ein Vorteil für beide Seiten, weil unzulässige Fragen so gar nicht erst gestellt werden. Die passende Vorlage finden Sie hier: Kostenlose Mieterselbstauskunft ausfüllen →.

Praxis-Tipp: Halten Sie Gehaltsnachweise und Bonitätsdokumente digital griffbereit, damit Sie in dieser Phase schnell reagieren können – aber eben erst jetzt, nicht früher.

Stufe 3: Kurz vor Vertragsabschluss – Identität und Zahlungsdaten

Hat sich der Vermieter für Sie entschieden, darf er zusätzlich:

• Ihren Personalausweis einsehen (eine Kopie ist nach § 20 Abs. 2 Personalausweisgesetz für Privatvermieter in aller Regel nicht zulässig und auch nicht nötig)
• Ihre Bankverbindung für die Mietzahlung erfragen

Praxis-Tipp: Bieten Sie aktiv an, den Ausweis bei der Vertragsunterzeichnung vorzuzeigen, statt eine Kopie zu verschicken. Das ist datensparsamer und in aller Regel völlig ausreichend.

Der Bonitätsnachweis: Weniger ist mehr

Der häufigste Fehler: die falsche SCHUFA-Auskunft

Viele Bewerber fordern bei SCHUFA ihre kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO an und schicken diese an den Vermieter. Das ist ein Fehler – diese Datenkopie enthält weit mehr, als der Vermieter je sehen sollte: Details zu laufenden Kreditkarten, Vertragspartnern, teils den internen Score-Wert. Das ist für die Vermietungsentscheidung irrelevant und verletzt den Grundsatz der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO).

Die richtige Wahl: eine reduzierte Bonitätsauskunft

Für Vermietungszwecke gibt es gezielt zugeschnittene Auskünfte, die nur die relevante Information enthalten: Name, Adresse, Geburtsdatum sowie die Aussage, dass ausschließlich positive Zahlungsinformationen vorliegen – ohne Scores, ohne Vertragsdetails, ohne Kreditkarten-Historie. Bekanntestes Beispiel ist der SCHUFA-BonitätsCheck. Als Alternative dazu hat sich auch der itsmydata BonitätsPass etabliert, der ebenfalls gezielt nur die für den Vermieter relevante Zahlungsprognose ausweist, statt Ihre komplette Datenhistorie offenzulegen. Welche Variante für Ihre Situation passt, zeigt der Überblick unter SCHUFA und BonitätsPass vergleichen →.

Merksatz: Der Vermieter muss wissen, ob Sie zuverlässig zahlen – nicht wie Sie Ihr Geld ausgeben.

Wenn keine SCHUFA-Historie vorliegt

Gerade bei Zuzug aus dem Ausland oder bei jungen Erstmietern fehlt oft eine belastbare SCHUFA-Historie. In diesem Fall können folgende Nachweise die Lücke schließen:

• eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
• eine Bürgschaft, etwa durch die Eltern
• aussagekräftige, aktuelle Gehaltsnachweise oder ein Arbeitsvertrag

Die Mieterselbstauskunft: Was Sie angeben müssen – und was nicht

Die Mieterselbstauskunft ist das zentrale Dokument der Bewerbungsphase. Aber nicht jede Frage darauf ist rechtlich zulässig.

Zulässige Fragen (mit Bezug zum Mietverhältnis)

• Identität: Name, Anschrift, Geburtsdatum
• Anzahl der einziehenden Personen
• Beruf und Arbeitgeber
• Haushaltsnettoeinkommen
• Bestehende Privatinsolvenz
• Haustiere – aber nur, wenn dies für die konkrete Wohnung relevant ist (z. B. Tierhaltungsverbot in der Hausordnung)

Die „Rote Liste": Was Vermieter niemals fragen dürfen

Einige der folgenden Merkmale sind ausdrücklich durch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (§ 1 AGG) geschützt, andere ergeben sich aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht und dem datenschutzrechtlichen Grundsatz der Datenminimierung – für die Vermietungsentscheidung sind sie in jedem Fall unzulässig:

• ethnische Herkunft, Staatsangehörigkeit, Religion oder Weltanschauung sowie sexuelle Identität
• politische Einstellung sowie Mitgliedschaft in Parteien, Gewerkschaften oder Mietervereinen
• Vorstrafen (außer bei direktem Bezug zum Mietverhältnis, etwa bei bestimmten gewerblichen Mietverhältnissen)
• Gesundheitszustand, Schwangerschaft, Familienplanung
• Hobbys
• Name und Kontaktdaten des Vorvermieters

Wichtig zu wissen: Nach überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur gilt bei unzulässigen Fragen das sogenannte „Recht zur Lüge" – eine wahrheitswidrige Antwort bleibt hier grundsätzlich folgenlos, weil die Frage von vornherein nicht hätte gestellt werden dürfen.

Wenn Ihnen ein Vermieter eine solche Frage stellt, ist ein höflicher Hinweis meist die beste Reaktion – oft reicht schon die Bemerkung, dass diese Angabe „für die Beurteilung des Mietverhältnisses nicht erforderlich" ist.

Die Mietkaution: Ihre Rechte schon vor dem Einzug

Die gesetzliche Höchstgrenze

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Betriebskostenvorauszahlungen zählen dabei nicht mit. Eine höhere Forderung im Mietvertrag ist unwirksam – unabhängig davon, ob Sie unterschrieben haben oder nicht.

Ihr Recht auf Ratenzahlung

Kaum bekannt, aber gesetzlich verankert: Sie müssen die Kaution nicht auf einen Schlag zahlen. Nach § 551 Abs. 2 BGB haben Sie das Recht, sie in drei gleichen monatlichen Raten zu begleichen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mieten. Nach § 551 Abs. 4 BGB ist ein vertraglicher Verzicht auf dieses Recht unwirksam – selbst wenn er im Mietvertrag steht.

Die Anlagepflicht des Vermieters

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen – üblicherweise auf einem Kautionskonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist und zu den üblichen Zinsen für Spareinlagen (§ 551 Abs. 3 BGB). Diese Zinsen stehen am Ende des Mietverhältnisses Ihnen zu, nicht dem Vermieter.

Praxis-Tipp: Fragen Sie vor Einzug konkret nach, bei welcher Bank das Kautionskonto geführt wird, und lassen Sie sich die getrennte Anlage schriftlich bestätigen. Das ist Ihr gutes Recht und ein Zeichen dafür, dass Sie sich mit der Materie auskennen.

FAQ – Häufige Fragen aus der Praxis

Muss ich einer „Bewerbergebühr" zustimmen? Nein. Für die reine Bewerbung um eine Mietwohnung – etwa für die Besichtigung oder das Einreichen von Unterlagen – gibt es keine vertragliche Grundlage, die eine Gebühr rechtfertigt. Eine solche Forderung ist in aller Regel nicht durchsetzbar.

Darf der Vermieter meinen Social-Media-Account prüfen? Rechtlich eine Grauzone – aber problematisch, weil dabei häufig genau jene Informationen sichtbar werden, die nach AGG oder dem Grundsatz der Datenminimierung nicht abgefragt werden dürfen (Familienstand, Religion, politische Ansichten). Eine aktive Recherche ohne Ihre Zustimmung ist datenschutzrechtlich riskant für den Vermieter.

Was passiert mit meinen Daten, wenn ich die Wohnung nicht bekomme? Sie haben grundsätzlich einen Anspruch auf Löschung Ihrer Bewerbungsunterlagen (Art. 17 DSGVO), sobald der Verarbeitungszweck entfällt. Seriöse Vermieter dürfen Ihre Daten nach einer Absage allerdings für einen begrenzten Zeitraum – in der Praxis meist bis zu sechs Monate – aufbewahren, um sich gegen mögliche Entschädigungsansprüche nach § 15 AGG verteidigen zu können (die Frist zur Geltendmachung solcher Ansprüche beträgt zwei Monate). Danach müssen die Daten gelöscht werden; Sie können die Löschung jederzeit aktiv einfordern.

Der Vermieter verlangt sofort alle Unterlagen per E-Mail – was tun? Bleiben Sie höflich, aber bestimmt. Weisen Sie darauf hin, dass Sie sensible Unterlagen wie Gehaltsnachweise und Bonitätsauskunft gerne nach der Besichtigung bei konkretem Interesse nachreichen – das entspricht der üblichen, DSGVO-konformen Praxis und wirkt keineswegs unkooperativ, sondern professionell.

Fazit: Selbstbewusst statt übereifrig

Die drei wichtigsten Learnings für Ihre Wohnungssuche:

• Timing ist alles: Kontaktdaten bei der Besichtigung, sensible Nachweise erst bei konkretem Interesse, Ausweis und Bankdaten erst kurz vor Vertragsabschluss.
• Wählen Sie den richtigen Bonitätsnachweis: SCHUFA-BonitätsCheck oder itsmydata BonitätsPass statt der vollständigen Datenkopie.
• Kennen Sie Ihre Rechte: die Rote Liste unzulässiger Fragen, das Recht zur Lüge bei diesen Fragen, die Kautionsobergrenze und Ihr Anspruch auf Ratenzahlung.

Eine gut vorbereitete, aber datensparsame Bewerbung wirkt nicht schwächer, sondern überzeugender – sie signalisiert Zahlungsfähigkeit ebenso wie Kenntnis der eigenen Rechte. Wenn Sie Ihre Bewerbungsunterlagen strukturiert und rechtssicher zusammenstellen möchten, hilft Ihnen der kostenlose Wohnungsbewerbungs-Generator von Mieterlink dabei, alle relevanten Angaben übersichtlich und in der richtigen Reihenfolge als fertige PDF-Bewerbungsmappe aufzubereiten – ganz ohne unnötige Datenpreisgabe. Jetzt Bewerbungsmappe als PDF erstellen →